Mietendeckel in Berlin

Wir beraten unsere Mandanten im Hinblick auf alle insoweit relevanten Rechtsfragen.

22.01.2020: Rechtsunsicherheit für Mieter und Vermieter

Das vom Berliner Senat geplante Gesetz zum Mietendeckel hält die Berliner Immobilienbranche seit Monaten in Atem. Kurz vor der am 30. Januar 2020 geplanten Beschlussfassung wird nun ein Änderungsentwurf vorgelegt, der dem bisherigen Entwurf in einigen entscheidenden Punkten abändert.

Nach erster Durchsicht des neuen Gesetzentwurfs scheinen uns folgende Punkte erwähnenswert:

1. Die bisher vorgesehene Möglichkeit, dass die Miete durch behördlichen Verwaltungsakt gekappt werden kann, wurde aus dem Gesetz entfernt. Stattdessen werden sog. „überhöhte Mieten“ mit wenigen Ausnahmefällen generell als „verboten“ qualifiziert. Damit würde die bisherige Miete einer Großzahl von Bestandsmietverhältnissen automatisch zu einer verbotenen Miete werden.

2. Im Bestehenden Mietverhältnis ist dabei das Verbot aus § 5 Abs. 1 des Gesetzes zum Mietendeckel maßgeblich: Danach ist im bestehenden Mietverhältnis eine Miete verboten, die überhöht ist = die maßgebliche Obergrenze um mehr als 20% überschreitet, wenn sie nicht ausnahmsweise genehmigt ist. In diesem Zusammenhang wird dann der Ordnungswidrigkeiten Tatbestand aus § 11 relevant:

§ 11 Ordnungswidrigkeiten
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig
(…)
4. ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 zulässige Miete fordert oder entgegennimmt

Nehmen wir an, der Vermieter hat im Jahr 2014 eine Wohnung in einem Altbau in Berlin Kreuzberg (mittlere Wohnlage) für 14,00 € nettokalt vermietet. Die Obergrenze nach den §§ 3 bis 7 für diese Wohnung berechnet sich dann wie in folgendem Beispiel vorgeführt:

1. Baujahr vor 1919, mittlere Wohnlage, keine moderne Ausstattung iSv. § 6 Abs. 3
2. Ergebnis: 6,45 € - 0,09 € (mittlere Wohnlage) = 6,36 € + 20 % Aufschlag = 7,63 €

Für Vermieter stellt sich nun die Frage, was es bedeutet, wenn er eine höhere als die zulässige Miete entgegennimmt.

Nehmen wir an, der Mieter zahlt weiterhin die vereinbarte Miete in Höhe von 14,00 € nettokalt auf das Konto des Vermieters. Nimmt der Vermieter diese Miete dann entgegen?
Nach unserer vorläufigen Einschätzung spricht viel dafür, dass dies der Fall ist. Das bedeutet, dass alle Vermieter, die eine höhere als die zulässige Miete mit ihren Mietern vereinbart haben, mit der Gutschrift dieser Miete den Ordnungswidrigkeiten-Tatbestand verwirklichen würden.

3. Der Berliner Mieterverein rät Mietern, die Miete nicht eigenmächtig zu senken, ohne dass es ein entsprechendes Feststellungsurteil oder das Einverständnis des Vermieters gibt. Damit ist davon auszugehen, dass die meisten Mieter ihre bisher vereinbarte Miete weiterhin in voller Höhe zahlen werden, um sich nicht dem Risiko eines Zahlungsverzugs auszusetzen. Für Vermieter würde das möglicherweise bedeuten, dass im großen Stil Bußgelder gegen sie verhängt werden können.
Der Ausweg, dass Vermieter ihren Mietern einen Teil der Miete zurückerstatten, erscheint wenig praktikabel, insbesondere nicht für größere Hausverwaltungen. Das Gesetz zum Mietendeckel schafft damit für Vermieter und Mieter ganz erhebliche Unsicherheiten, die vor dem Hintergrund der von der Rechtsordnung zu schaffenden Verlässlichkeit und Rechtssicherheit kaum zu akzeptieren sein dürften. Die weitere Entwicklung in den kommenden Tagen bleibt abzuwarten.

29.10.2019: Neuvermietung von Wohnungen – erste Gedanken für Vermieter

Der Berliner Senat hat eine Beschlussfassung über das Gesetz zum Mietendeckel vorgelegt. Im Vergleich zum Referentenentwurf gibt es geringfügige Änderungen. Im Kern stellt sich der Gesetzentwurf jedoch als ganz erheblicher Eingriff in die Rechtsposition der Vermieter dar. Der Entwurf führt zu einer weitergehenden Rechtsunsicherheit für die Vermieter.

Mietenstopp und Kappung von Mieten

Das Gesetz zum Mietendeckel enthält zwei Kernpunkte: Zum einen enthält es den sog. Mietenstopp, mit dem die Möglichkeit von Mieterhöhungen eingeschränkt und die zulässige Miethöhe für den Fall einer Neu- / Anschlussvermietung der Wohnung gesetzlich festgelegt wird. Zum anderen enthält es die Möglichkeit, überhöhte Mieten zu kappen. Die Mietenkappung soll auf Antrag des Mieters durch behördliches Handeln (Verwaltungsakt) erfolgen.

Aktuell ist entscheidend, dass Mieterhöhungsmöglichkeiten und die Höhe der Miete bei Neuvermietung durch das Gesetz rückwirkend zum 18. Juni 2019 (Stichtag) beschränkt werden sollen. Nach dem Gesetz ist es verboten, eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet. War die Wohnung zum 18. Juni 2019 nicht vermietet, ist ausschließlich die Miete zum Ende der letzten Vermietung vor dem 18. Juni 2019 (Vormietverhältnis) maßgeblich.

Wenn eine Wohnung erstmalig vermietet wird oder nach Inkrafttreten des Gesetzes wieder vermietet wird, dann ist es verboten, eine Miete zu vereinbaren oder zu fordern, die die in § § 5 und 6 festgelegten Mietobergrenzen überschreiten

Neuvermietung wirtschaftlich nicht vertretbar

Verständlicherweise kommt es daher für keinen wirtschaftlich denkenden Vermieter mehr ernsthaft infrage, "einfach so" einen neuen Mietvertrag über eine Wohnung abzuschließen: Derart niedrige Mieten werden in der Zukunft nur auf sehr, sehr lange Zeit und möglicherweise niemals durch Mieterhöhungen gem. §§ 558 BGB auf ein ortsübliches Niveau angepasst werden können. Daher ist davon auszugehen, dass Mieter solcher Wohnungen solch günstige Mietverhältnisse in vielen Fällen auch niemals kündigen werden. Eher wird noch versucht werden, die Mietverhältnisse nach § 563 BGB an Haushaltsangehörige weiterzugeben oder "zu vererben". Und selbst wenn ein Mietverhältnis enden sollte, würde die günstige Miete als maßgebliche Vormiete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse für das neue Vertragsverhältnis Wirkungen zeitigen.

Vier Lösungsansätze für Vermieter

Als eine der größeren Berliner Kanzleien für Mietrecht vertreten wir sowohl große Investoren als auch Eigentümer einzelner Mehrfamilienhäuser und Eigentümer von einzelnen Wohnungen. Wir stehen zudem im regen Austausch mit anderen im Bereich des Immobilienrechts spezialisierten Berliner Kanzleien. Die mit unseren Berufskollegen in den vergangenen Tagen geführten Gespräche lassen den Eindruck entstehen, dass Eigentümer von Wohnungen derzeit vermehrt versuchen, ihre Wohnungen dem Markt zu entziehen und nicht neu zu vermieten. Dies kann freilich ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbotsgesetz darstellen. Mittlere und große Eigentümer, deren zentrales Geschäft die Vermietung ihrer Bestandswohnungen darstellt, suchen nach vertraglichen Lösungen, mit denen sie die wirtschaftlichen Risiken begrenzen können.

Lösungsansatz 1: Temporäre Vermietung als Ferienwohnung

Eigentümer einzelner Eigentumswohnungen denken aktuell vermehrt darüber nach, freiwerdende Wohnungen selbst zu nutzen oder durch Familienangehörige etc. nutzen zu lassen. Statt eine freistehende Wohnung bei Ungewissheit der Wirtschaftlichkeit der Vermietung neu zu vermieten, kann man sie selbst nutzen oder durch Freunde, Verwandte etc. nutzen lassen. Eine Eigentumswohnung kann auch als Ferienwohnung genutzt werden. Solange der Eigentümer die Wohnung gelegentlich selbst nutzt, liegt auch keine Zweckentfremdung vor. Allerdings sollte jeder Eigentümer berücksichtigen, dass in Berlin für eine Zweitwohnung Zweitwohnungssteuer zu zahlen ist. Man muss es sich also wirtschaftlich leisten können, seine Wohnung leer stehen zu lassen bzw. nur temporär als Ferienwohnung zu vermieten.

Lösungsansatz 2: Befristete Vermietung

Alternativ kommt die nach § 575 BGB befristete Vermietung als Lösungsmöglichkeit infrage: Hier kann der Eigentümer die Dauer der Laufzeit des Mietverhältnisses befristen. Als Befristungsgründe kommen – realistisch gesehen – der Eigenbedarf und der Umbau/die Instandsetzung der Wohnung in Frage. Bei der Angabe der Gründe für die Befristung muss man allerdings sorgfältig arbeiten. Sowohl die Begründung einer Befristung mit Eigenbedarf als auch insbesondere die Begründung mit einem bevorstehenden Umbau/Instandsetzung der Wohnung bedarf dabei eines sehr präzisen Arbeitens. Eine Befristung ist u.a. dann unwirksam, wenn der Vermieter von Anfang an gar nicht vorhatte, die Wohnung selbst zu nutzen oder umzubauen. Auch eine zu ungenaue Angabe der Befristungsgründe führt zur Unwirksamkeit.

Lösungsansatz 3: Vertragsklausel bei Unwirksamkeit des Mietendeckels

Als weitere Variante könnte eine spezielle Vertragsklausel aufgenommen werden, nach der eine marktübliche Miete vereinbart wird, diese Vereinbarung aber unter die Bedingung gestellt wird, dass das Gesetz zum Mietendeckel unwirksam ist und anderenfalls die niedrige Miete nach § § 5 und 6 des Gesetzes als vereinbart gilt. Wie eine solche Bedingung genau zu formulieren wäre und wie möglichst vermieden wird, dass sie als bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit angesehen wird, durchdenken wir derzeit für unsere Mandanten.

Lösungsansatz 4: Staffelmiete

Ein denkbarer Lösungsansatz ist auch, bei Neuvermietung eine Staffelmiete zu vereinbaren, wobei die erste Staffel sehr hoch ist, aber erst zum Zuge kommt, wenn das Gesetz zum Mietendeckel nicht mehr gilt. Auch hier wird man aber auf die Formulierung der maßgeblichen Vertragsklausel einige Sorgfalt verwenden müssen.

Eigenbedarf wegen des Mietendeckels?

Für Eigentümer vermieteter Wohnungen stellen die aktuellen Entwicklungen wohl auch einen Grund dar, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Die Begründung wird hier aber sicherlich nicht allein auf das Gesetz zum Mietendeckel gestützt werden können, die politische Entwicklung und die damit einhergehenden wirtschaftlichen Überlegungen können aber ein gewichtiger Grund für die Motivation zum Eigenbedarf sein.

Wir bieten maßgeschneiderte Lösungen zum Mietendeckel an

Auch die derzeitige Fassung des Gesetzes ist bisher nur eine Entwurfsfassung. Wir gehen aber davon aus, dass die abschließende Fassung keine nennenswerten Änderungen mehr beinhalten wird. Wir bereiten daher im Moment bereits Lösungen für unsere Mandanten vor und werden rechtzeitig zum Inkrafttreten des Gesetzes für die denkbaren Fallkonstellationen maßgeschneiderte Lösungsmöglichkeiten für unsere Mandanten anbieten können. Wir beraten und vertreten u.a. große Berliner Immobiliengesellschaften. Von uns erstellte Vertragsentwürfe werden tausendfach verwendet und müssen daher so rechtssicher wie möglich gestaltet sein. Wir erarbeiten diese in Kooperation mit anderen im Bereich des Immobilienrechts spezialisierten Berliner Kanzleien und externer wissenschaftlicher Unterstützung der renommiertesten Rechtswissenschaftler Deutschlands. Darüber hinaus entwickeln wir derzeit Strategien, auf welche Art und Weise die Kappung der Miete durch die Behörde vermieden oder zumindest erheblich verzögert werden kann.

30.08.2019: Eckpunkte gemäß des Referentenentwurfs

Anwendungsbereich des Gesetzes nach dem sogenannten Mietendeckel

Das Mietendeckel-Gesetz gilt für die Dauer von 5 Jahren ab dem Inkrafttreten des Gesetzes für grundsätzlich alle Wohnraummietverhältnisse. Ausgenommen sind lediglich Mietverhältnis des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Wohnungen die ab dem 01.01.2014 erstmals bezugsfertig geworden sind, Mietverhältnisse in einem Wohnheim oder Mietverhältnisse den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf mietet oder vermietet.
Im Ergebnis bedeutet dies, dass so gut wie alle Wohnraummietverhältnisse im nicht preisgebundenen Wohnraum dem Mietendeckel-Gesetz unterfallen. Inbegriffen sind auch umfassend modernisierte Wohnungen im Sinne von § 556 F Satz 2 BGB, möblierte Wohnungen sowie Wohnungen, die kurzzeitig vermietet werden.

Die Zuständigkeit zur Durchführung der Aufgaben nach dem Mietendeckel

Die Zuständigkeit liegt grundsätzlich bei den Bezirksämtern.
Die Zuständigkeit kann an natürliche Personen, juristische Personen des Privatrechts sowie Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts als Beliehene übertragen werden.
Es ist zu antizipieren, dass in großem Umfang von dieser Befugnis Gebrauch gemacht wird und die Zuständigkeiten auf Interessenvertreter der Mieter delegiert werden.

Mietbegrenzung nach dem Mietendeckel

Stichtag ist der 18.06.2019. Überschreitungen der Miete nach dem 18. Juni 2019 sind unzulässig. Es ist hiernach verboten, eine Miete zu fordern, die über die am 18.06.2019 wirksam vereinbarte Miete hinausgeht. Staffeln in Staffelmietverträgen, die nach dem Stichtag wirksam werden, sind nicht zulässig.
War der Wohnraum zum Stichtag nicht vermietet, ist die Miete zum Ende der letzten Vermietung vor dem Stichtag maßgebend.
Vor Abschluss des Mietvertrages ist die zum Stichtag zulässige und geschuldete Miete schriftlich mitzuteilen.
Die nach dem Mietendeckel-Gesetz festgelegten Höchstwerte steigern sich ab dem 1. Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes um jährlich 1,3 %. Dies jedoch nur dann, soweit die Mietobergrenzen nach § 5 des Mietendeckel-Gesetzes hierdurch nicht überschritten werden.

Herabsetzung der Miete nach dem Mietendeckel

Mieter sollen zukünftig das Recht haben, einen Antrag beim Bezirksamt auf Herabsetzung der Miete auf das "zulässige Maß" zu verlangen und zwar mit Wirkung ab dem Tag der Antragstellung.
Antragsberechtigt sind solche Mieter, bei denen die Mietbelastung mehr als 30 % des anrechenbaren Gesamteinkommens des Mieterhaushaltes beträgt und die die aus § 5 des Mietendeckel-Gesetzes ergebenden Mietobergrenzen übersteigen. Bei der Berechnung der Mietbelastung ist nur der Teil der Miete zu berücksichtigen, der auf eine angemessene Wohnfläche entfällt. Die Angemessenheit der Wohnfläche bestimmt sich nach § 2 Abs. 2 des Wohnraumgesetzes Berlin und wird wie folgt gestaffelt:

• 50 m² bei Ein-Personenhaushalten
• 65 m² bei Zwei-Personenhaushalten
• 80 m² bei Drei-Personenhaushalten
• 90 m² bei Vier-Personenhaushalten
• 12 m² für jede weitere zum Haushalt gehörende Person

Werden Teile der Miete durch staatliche Leistungsträger übernommen, ist dieser Teil der Miete bei der Ermittlung der überhöhten Miete nicht zu berücksichtigen. Für die Mieter besteht eine Mitteilungspflicht gegenüber dem Bezirksamt alle Tatsachen zu benennen, die für die Herabsetzung der Miete erheblich sind.

Mietobergrenzen nach dem Mietendeckel

Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete sollen sich in Abhängigkeit der Wohnfläche einer Wohnung nach Maßgabe der folgenden Tabelle ergeben:

Nummer	Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung	Mietpreis pro m²
1	bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad	6,45 €
2	bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad	5,00 €
3	bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad	3,92 €
4	1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad	6,27 €
5	1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad	5,22 €
6	1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad	4,59 €
7	1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad	6,08 €
8	1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad	5,62 €
9	1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad	5,95 €
10	1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad	6,04 €
11	1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad	8,13 €
12	2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad	9,80 €

Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen erhalten einen Zuschlag von 10 %. Bei diesen Wohnungen kann die jeweils zulässige Höchstmiete nach dem Mietendeckel-Gesetz um 10 % überschritten werden.
Bei Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten 15 Jahre vor Inkrafttreten des Gesetzes erhöht sich die Mietobergrenze jeweils um die erfolgte Modernisierungsumlage, höchstens jedoch um 1,40 €. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes durchgeführt wurden, erhöht sich die Mietobergrenze nach dem Mietendeckel-Gesetz um 1,00 €.
Nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor dem Abschluss eines jeden neuen Mietvertrages haben die Vermieter gegenüber den Mietern Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Jeder Vermieter muss also seinen Mieter nach dem Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes innerhalb von 2 Monaten eine konkrete Auskunft darüber erteilen, aufgrund welcher tatsächlichen Gegebenheiten und unter Berücksichtigung des Mietendeckel-Gesetzes er nunmehr die von ihm beanspruchte Miete verlangt.

Umlage der Kosten für Modernisierungen nach dem Mietendeckel

Kosten der Modernisierung können ohne Genehmigung umgelegt werden, soweit die Mietobergrenzen nicht überschritten werden. Es besteht lediglich die Pflicht dem Bezirksamt die Mieterhöhung gleichzeitig mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung anzuzeigen.
Sollte die erhöhte Miete nach Modernisierung jedoch die jeweiligen Mietobergrenzen überschreiten, ist eine Genehmigung durch das Bezirksamt erforderlich. Die Genehmigung ist zu erteilen, soweit die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten für die Modernisierungsmaßnahme angemessen sowie unabweisbar sind. Dies ist nur der Fall (also die Unabweisbarkeit), wenn der Vermieter

• aufgrund eines Gesetzes zur Modernisierung verpflichtet ist,
• die Modernisierung zur Erreichung der Klimaschutzziele des Landes Berlin erforderlich ist,
• die Modernisierung Barrieren an der Mietsache beseitigt oder erheblich vermindert,
• oder die Modernisierung zur Behebung erheblicher Ausstattungsdefizite zwingend notwendig ist.

Dabei sollen erhebliche Ausstattungsdefizite nach dem Entwurf des Mietendeckel-Gesetzes nur vorliegen, wenn der Wohnraum ohne Sammelheizung, ohne Band oder ohne Innen-WC ausgestattet ist.
Der Antrag auf die Genehmigung der Mieterhöhung ist spätestens mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung zu stellen. Dem Antrag ist zwingend eine Erklärung über die zur Ermittlung der Mietobergrenze nach § 5 notwendigen Umstände beizufügen.

Härtefallregelungen nach dem Mietendeckel

Bei dem Vorliegen einer unbilligen Härte kann auf Antrag des Vermieters eine angemessene Erhöhung der nach dem Mietendeckel-Gesetz zulässigen Miete mit Wirkung ab Antragstellung vom Bezirksamt genehmigt werden. Eine angemessene Erhöhung gilt allerdings nur ab dem Zeitpunkt der Antragstellung. Es muss sich um Härtegründe handeln, die nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen.
Eine unbillige Härte soll nach dem Mietendeckel-Gesetz insbesondere dann vorliegen, wenn die Beibehaltung der nach diesem Gesetz zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen würde.

Rechtsschutz nach dem Mietendeckel

Vor verwaltungsgerichtlichen Klageverfahren gegen Maßnahmen und Entscheidungen nach diesem Gesetz findet ein Vorverfahren nicht statt. Rechtsbehelfe haben auch keine aufschiebende Wirkung. Das bedeutet, dass sämtliche Entscheidungen der zuständigen Behörde/der Beliehenen sofort vollziehbar sind. Im Ergebnis hierzu muss einstweiliger Rechtsschutz beim Verwaltungsgericht beantragt werden, damit der Vermieter seiner Rechte nicht verlustig wird.

Ordnungswidrigkeiten nach dem sogenannten Mietendeckel

Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

• seiner Pflicht zur Mitwirkung nach § 2 Absatz 3 Satz 4 nicht ordnungsgemäß nachkommt,
• seiner Pflicht zur Mitteilung nach § 3 Absatz 1 Satz 5 nicht ordnungsgemäß nachkommt,
• die Auskunft nach § 5 Absatz 4 nicht ordnungsgemäß erteilt,
• ohne erforderliche Genehmigung nach § 6 Absatz 2 und § 7 oder ohne erforderliche Anzeige nach § 6 Absatz 1 eine höhere als die nach §§ 3,4 und 5 zulässige Miete fordert.

Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 500.000 € geahndet werden

Resümee zum Mietendeckel

Der vorliegende Referentenentwurf vom 30. August 2019 ist im Vergleich zu dem ersten Eckpunktepapier sowie den nachfolgenden Vorschlägen nur scheinbar abgeschwächt. Rechte von Vermietern und Eigentümern werden weiterhin unverhältnismäßig eingeschränkt, wobei wir der Auffassung sind, dass das geplante Gesetz in weiten Teilen einer Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht nicht standhalten wird. Wir vertreten zum einen die Meinung, dass dem Land Berlin die erforderliche Gesetzgebungskompetenz fehlt. Denn der Bundesgesetzgeber hat die Vorschriften zur Miethöhe sowie zu Modernisierungsmaßnahmen abschließend geregelt. Mit Einführung des Mietendeckel-Gesetzes würden die mietrechtlichen Vorschriften nach dem BGB in weiten Teilen außer Kraft gesetzt werden. Zum anderen dürften die vorgesehenen Regelungen die Rechte von Eigentümern unverhältnismäßig einschränken. Hat der Eigentümer beispielsweise erhebliche Kosten für Modernisierungsmaßnahmen aufgewandt, oder handelt es sich bei einem Gründerzeitbauten der Baualtersklasse vor 1918 um eine umfassende Modernisierung nach § 556 f Satz 2 BGB, so stellt es sich in jeder Hinsicht als vollkommen unverhältnismäßig dar, wenn der Eigentümer unter Berücksichtigung eines zulässigen Modernisierungszuschlag von 1,40 €/m² eine Nettokaltmiete von nur 7,85 €/m² verlangen kann. Dies gilt insbesondere deshalb, da bislang Vermietungen nach einer umfassenden Modernisierung nicht den Vorschriften nach § 556 d ff. BGB unterfallen und die Nettokaltmiete somit frei vereinbar war. Wenn Eigentümer also im Vertrauen auf § 556 f Satz 2 BGB erhebliche Investitionen getätigt haben und diese Investitionen durch eine angemessene Nettokaltmiete nicht refinanziert werden können, dann greift das Land Berlin als Gesetzgeber unverhältnismäßig in die Rechte des Eigentümers ein.

Es ist damit zu rechnen, dass auf die Gerichte und insbesondere auf das Verwaltungsgericht Berlin eine Klagewelle zukommen wird und im Rahmen dieser Verfahren auch die Frage gestellt werden wird, ob die Regelungen nach dem Mietendeckel verfassungsgemäß sind. Bereits jetzt beraten wir Eigentümer, Investoren und Hausverwaltungen zu dem geplanten Gesetz, um negativen Auswirkungen dieses Gesetzes bis zur Klärung durch das Bundesverfassungsgericht so gering wie möglich zu halten.

18.06.2019: Eckpunkte des Berliner Senats

Der Berliner Senat hat am 18.06.2019 die Eckpunkte zum geplanten Berliner Mietendeckel beschlossen. Das Gesetz zum Mietendeckel selbst soll am 11. Januar 2020 in Kraft treten, jedoch bereits rückwirkend zum 18. Juni 2019 wirken. Das Gesetz soll auf fünf Jahre befristet sein.

Nachdem in den vergangenen Wochen bereits vereinzelt Meldungen durch die Presse zu lesen waren, liegen nun erstmals Eckdaten zu der geplanten Regelung zum Mietendeckel vor. Die sechs im Eckpunkte-Papier genannten Punkte sind dazu geeignet, erhebliche Unsicherheit bei Vermietern zu schaffen. Insbesondere entnehmen wir den Ankündigungen auch, dass möglicherweise auch vor dem 18. Juni 2019 bereits gültige Bestandsmieten durch behördlichen Akt dauerhaft abgesenkt werden können sollen.

Erste konkrete Maßnahmen zum Mietendeckel sind genannt

Die Umlage von Modernisierungskosten soll genehmigungspflichtig werden, sofern sie eine Steigerung der Bruttowarmmiete um mehr als 0,50 € zur Folge haben soll. Der damit einhergehende Verwaltungsaufwand wird immens werden. Zudem sollen Vermieter gezwungen werden, für Modernisierungen mit entsprechend höheren Modernisierungsumlagen Fördermittel der IBB in Anspruch zu nehmen – eine zusätzliche Möglichkeit für den Senat, die Vermieter im Rahmen des Fördervertrags noch weiter zu knebeln.

Vermieter werden unterschiedlich auf den Mietendeckel reagieren

Absehbar ist, dass kluge Vermieter "Ausweichbewegungen" z.B. in Richtung Zeitmietverträge (§ 575 BGB) und Vermietung zum nur vorübergehenden Gebrauch (§ 549 II 1 BGB) vornehmen werden, bis das Bundesverfassungsgericht in dieser Sache entschieden haben wird. Auch steht zu vermuten, dass diverse Vermieter auf aufgeteilten Mietshäusern sitzen und sich jetzt fragen werden, ob es nicht besser ist, leer werdende Wohnungen an Selbstnutzer zu verkaufen, anstatt mit einer Neuvermietung ins Risiko zu gehen.

Große Unsicherheit: Fragen unserer Mandanten zum Mietendeckel

Unsere Mandanten wenden sich bereits mit Fragen zu dem geplanten Gesetz zum Mietendeckel an uns. Wir greifen hier nur einige der diversen an uns gestellten Fragen auf, die sich aktuell für unsere Mandanten und damit vermutlich für alle Vermieter stellen.

1. Können aktuell bis zum 11. Januar 2020 vorerst weiter Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und Indexmieterhöhungen erklärt werden? Bleiben diese Mieterhöhungen auch nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zum Mietendeckel wirksam?
2. Wie ist zu reagieren, wenn sich jetzt ein Mieter aus einem schon bestehenden Mietverhältnis wegen der Überprüfung auf Mietpreisüberhöhung beim Vermieter / bei der Hausverwaltung meldet?
3. Können bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zum Berliner Mietendeckel weiter Neuvermietungen unter Berücksichtigung der Regelungen im BGB zur Mietpreisbremse vorgenommen werden?
4. Wie ist mit bereits erklärten und wie mit bereits vorbereiteten und in Kürze beabsichtigten Modernisierungsankündigungen zu verfahren?
5. Können wir von bereits angekündigten Modernisierungsmaßnahmen ohne weiteres zurücktreten?
6. Verstöße können mit Geldbuße bis 500.000 € geahndet werden. Was passiert, wenn ein Vermieter bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zum Berliner Mietendeckel im Januar 2020 weiterhin Neuvermietungen unter Berücksichtigung der Regelungen im BGB zur Mietpreisbremse vornehmen? Drohen dann Geldbußen von bis zu 500.000 € pro Fall?

Strategien: Mietendeckel vermutlich verfassungswidrig

Das geplante Gesetz zum Berliner Mietendeckel wird bereits jetzt von vielen Experten als mit dem Grundgesetz nicht vereinbar erachtet. Wir als ausschließlich im Bereich des Immobilienrechts tätige Kanzlei können und wollen uns zwar zu verfassungsrechtlichen Fragen keine abschließende Meinung bilden, doch scheinen auch uns die geplanten Regelungen evident gegen grundlegende verfassungsrechtliche Prinzipien zu verstoßen. Wir gehen daher davon aus, dass Strategien erarbeitet werden müssen, auf welche Weise Vermieter auf das Gesetz zum Mietendeckel sinnvollerweise reagieren sollten, um wirtschaftliche Nachteile soweit wie möglich zu vermeiden.

• Artikel von Fachanwalt
  Karsten Schoeneck
  Karsten Joppe
• Veröffentlichungen
  29.10.2019
  17.09.2019
  20.06.2019
  27.01.2020